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L’information et les services de la copropriété

 

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INFORMATIONS RAPIDES DE LA COPROPRIETE

Le mensuel de la copropriété depuis 1963, propose aux syndics et syndicats des copropriétaires actualités, articles et jurisprudence.

Les articles sont signés par des juristes parmi les plus éminents spécialistes du droit de la copropriété (avocats, notaires, géomètres, magistrats).

Le mensuel et le site Internet associé sont édités par les éditions Edilaix, la référence en matière de droit immobilier et foncier."

 

COPROPRIETE & TRAVAUX

magazine entièrement dédié aux travaux neufs, de rénovation et de réhabilitation dans les parties communes des copropriétés. Toutes les informations produit, les solutions techniques, les informations juridiques et sociales, les coûts et comparatifs pour la prise de décision.

 

NICE MATIN

le premier quotidien d'informations du Sud-Est

 

BATICOPRO.com

1er site dédié aux travaux pour les copropriétés : produits et guides conseils pour parties communes, résidences, immeubles.

 

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TRIBUNE BULLETIN COTE D’AZUR

Hebdomadaire de l'actualité économique et juridique - Annonces légales

 

AZZURA LIGHTS

Azzura Lights est une entreprise spécialisée dans l’efficacité et la performance énergétique. Elle conçoit des actions concrètes en réponse aux objectifs de la transition énergétique. Elle propose des services personnalisés de coaching énergétique, des formations à la demande, une communication et création de lien social afin d’apporter à tout public des solutions ayant pour objectif la réduction des consommations d’énergie.

 

 


 

Frédéric PELOU
Président FNAIM Côte d’Azur

 

 

FNAIM Côte d’Azur : Au service des Syndics et des Copropriétaires

 

 1/ POUVEZ-VOUS NOUS RAPPELER LES PRINCIPALES MISSIONS DES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ ?

Le syndic assure la gestion comptable, administrative, juridique et technique du suivi de la vie des immeubles ; il est le garant des obligations liées au règlement de copropriété et de l’état description de division définissant la répartition des charges.

Il organise les visites de suivi pour la gestion des immeubles, l’organisation des conseils syndicaux et de l’assemblée générale annuelle de la copropriété.

Le syndic administre les appels d’offres et la mise en concurrence des marchés et contrats liés à l’immeuble ; enfin, il joue un rôle de conseil en liaison avec le conseil syndical dans l’élaboration de plans pluriannuels de travaux.

 

2/ QUELS SERVICES SONT PROPOSÉS AUX COPROPRIÉTAIRES ?

En dehors des tâches fixées par le législateur, le syndic peut aussi proposer des services annexes comme :

- un outil extranet pour les copropriétaires plus élaboré que celui prévu par la réglementation actuelle, qui ne fixe pas son contenu. Il pourra notamment être proposé de diffuser toutes sortes d’éléments juridiques, comptables et financiers. La mise en ligne de moyens de paiement assure également un service moderne correspondant aux attentes du client ;

- un suivi régulier des contrats et un partenariat efficace et réactif vis-à-vis des prestataires de l’immeuble avec des contrats-cadres définissant un cahier des charges strict (prix, délai, garantie etc.) ;

- une garantie financière « offerte » sur les fonds déposés, qui fait partie des obligations et des services que ne peuvent proposer les syndics non professionnels;

- des conseils sur l’évolution de la législation liée à la copropriété.

- Il peut compléter son action par des services connexes comme l’assurance ou la gestion de travaux multi-services.

 

3/ QUE CONSEILLEZ-VOUS POUR OPTIMISER LA GESTION D'UNE COPROPRIÉTÉ ?

La stabilité du syndic est un élément très important qui permet notamment d’établir un lien de confiance.

Il faut également prendre en compte la volumétrie de gestion du nombre d’immeubles et du nombre de lots par collaborateur du cabinet, sachant que les honoraires doivent être en rapport à cette exigence.

La stabilité des partenaires de l’immeuble (gestionnaire, gardien, conseils syndicaux) favorise d’autre part une meilleure maîtrise budgétaire.

Et l’idéal est d’avoir affaire à des gestionnaires formés et compétents, non seulement au plan juridique et comptable, mais également dans l’approche technique du bâtiment et la négociation avec les différents prestataires.

 

4/ DE QUELS AVANTAGES LES COPROPRIÉTAIRES BÉNÉFICIENT-ILS GRÂCE À VOTRE INTERVENTION ?

La compétence d’un professionnel du métier qui apporte une liste bien définie de services.

Le propriétaire est assuré de collaborer avec un professionnel titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et qui travaille obligatoirement avec une garantie financière sur les dépôts des copropriétaires et une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Le syndic a la polyvalence d’un chef d’orchestre assurant des missions comptables, techniques, juridiques, contentieuses et administratives de la copropriété.

 

LES OBLIGATIONS LEGALES EN COPROPRIETE DEPUIS LA LOI ALUR

 

Le compte bancaire séparé obligatoire

Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les immeubles de plus de 15 lots au nom du syndicat sans possibilité de faire voter une dispense par l’assemblée générale. Le non-respect de cette obligation emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Sur ce compte bancaire sera versé l’ensemble des provisions, qu’elles soient issues ou non du budget prévisionnel sans qu’il puisse y avoir de convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Le syndic devra mettre à la disposition des membres du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte.

 

La mise en place d’un extranet copropriété

Tout syndic professionnel est tenu de proposer un « extranet copropriété » sécurisé, depuis le 1er janvier 2015.

Les copropriétaires trouveront sur cet extranet un certain nombre de documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble. Il pourra y avoir un accès différencié entre les membres du syndicat et ceux du conseil syndical selon la nature des documents mis en ligne.

 

Le contrat-type de syndic

Tous les contrats de syndic doivent respecter un modèle-type défini par un décret du 26 mars 2015. Ceci pour permettre aux copropriétaires de faire plus facilement la comparaison entre les contrats des différents syndics.

Par ailleurs, le syndic qui souhaite renoncer à son mandat a l’obligation de respecter un préavis de trois mois.

 

La rémunération du syndic

La rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières qui ont également été définies par le décret du 26 mars 2015 précité.

Par ailleurs, les rémunérations spécifiques complémentaires perçues par le syndic dans le cadre de l’établissement de l’état daté ou du recouvrement de créances ne pourront excéder un montant qui sera fixé par un décret à paraître.

 

L’immatriculation des copropriétés

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, les copropriétés à usage partiel ou total d’habitation doivent faire l’objet d’une immatriculation sur un registre national.

Pour les copropriétés existantes, cette tâche est dévolue au syndic. Les informations devront être mises à jour et les données financières devront être transmises à l’issue chaque exercice comptable.

Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d’immatriculation incombent aux notaires.

L’obligation d’immatriculation est intervenue pour les immeubles de plus de 200 lots avant le 31 décembre 2016, ceux qui comportent plus de cinquante lots avant le 31 décembre 2017. Tous les autres devront être immatriculés avant le 31 décembre 2018.

L’absence d’immatriculation pourra donner lieu à des sanctions,

 

L’Établissement d’une fiche synthétique

Le syndic établit et met à jour une fiche synthétique de l’immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, regroupant les données financières et techniques de la copropriété. Le contenu de ce document est défini par décret.

 

Simplification des règles de majorité

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants sont dorénavant votés à la majorité simple de l’article 24 au lieu de la majorité de l’article 25. Il en va de même pour les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires en vertu des textes.

Relèvent dorénavant de la majorité absolue de l’article 25, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, qui relevaient jusqu’à présent de la double majorité de l’article 26.

 

Informations des occupants de l‘immeuble

Le syndic doit informer les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale par voie d’affichage.

 

Fonds de travaux obligatoire

Depuis le 1er janvier 2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés, à usage partiel ou total d’habitation, comprenant au moins dix lots. Il doit être mis en place 5 ans après la réception de l’immeuble. Il est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l’assemblée générale mais qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. L’ensemble de ces cotisations sont obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes.

Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d’un fonds de prévoyance est laissée à la libre appréciation de l’assemblée générale qui se prononce à l’unanimité.

Le fonds de travaux sert à financer les travaux décidés par l’assemblée générale, hors budget prévisionnel ainsi que ceux prescrits par les lois et règlements. Les sommes qui sont versées au titre de ce fonds de prévoyance sont attachées au lot et restent acquises définitivement au syndicat de copropriété. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat au vendeur à l’occasion de la vente de son lot.

Une exception est toutefois prévue à l’instauration d’un tel fonds dans l’hypothèse où le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

 

Réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble

Depuis le 1er janvier 2016, l’assemblée générale doit se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble, en vue d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Il comporte une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et règlementaires au titre de la construction et de l’habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble et un DPE.

Il fait enfin apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

 

Assurance copropriétaire bailleur

Les copropriétaires occupants ou bailleurs ont l’obligation de souscrire une assurance couvrant les risques de responsabilité dont ils pourraient répondre.

 

La FNAIM Côte d’Azur regroupe 115 cabinets de syndic sur les Alpes-Maritines. Elle est garante de leur compétence, de leur professionnalisme et de leur transparence.

Consultez la liste des syndics agréés FNAIM sur le site www.fnaim06.fr

 

 


 

 

 

LE BON SENS DU VIVRE ENSEMBLE EN COPROPRIÉTÉ

 

Constats :

Nul n’est propriétaire s’il vit dans une copropriété : Il faut tenir compte de nombreuses contraintes inhérentes à la vie en copropriété telles que : la prise de décision (gouvernance), les finances, les droits sur les parties communes et privatives, la gestion des éléments d’équipements collectifs (fluides, ascenseur, gardiennage etc.), la vie commune, les droits et recours (actions en justice), le recouvrement des impayés de charges.  La copropriété peut vite virer au cauchemar si les copropriétaires n’adoptent pas un référentiel commun.

 

Contexte

Le projet de loi ELAN envisage deux ordonnances de codification et d’amélioration du droit des copropriétés. Elles auront le mérite d’assurer la cohérence globale de cette réforme et d’unifier une réglementation complexe faites de textes épars et d’instaurer une stabilité réglementaire.

 

PROPOSITIONS

 

Oui aux ordonnances (art.60 du projet de loi ELAN)

  • • La réforme de la copropriété nécessite l’unification de plusieurs textes en un seul, plus simple et plus cohérent, pour favoriser la lisibilité par tous. Que chacun y ait accès facilement.
  • • L’équilibre des droits et obligations de chacun sera assuré par une relecture globale, qui requiert un vrai dialogue avec l’ensemble des acteurs qui inscrive les dispositions dans la durée.

 

La mission du syndic doit être compatible avec un plan pluriannuel de travaux

Un contrat d’une durée d’un an n’est pas cohérent avec l’élaboration et le suivi de travaux de rénovation étalés sur plusieurs années.

>> Harmoniser la durée du contrat avec la durée du plan de travaux

 

Mise en concurrence des syndics : pour un retour à la raison

La concurrence a toujours été possible. Elle est inscrite dans la loi depuis l’origine (1965). C’est le conseil syndical qui est obligé de procéder à la mise en concurrence (depuis la loi ALUR). A défaut, c’est le syndic lui-même qui est responsable et encourt la nullité de son mandat (le conseil syndical n’a pas la personnalité morale). Cette situation est injuste.

  • > Rétablir une concurrence facultative, à la demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical

 

Contrat de syndic

Depuis la loi ALUR, un contrat-type unique de syndic est obligatoire. Il est trop générique et ne prend pas en compte la situation de chaque copropriété. Ce contrat s’applique pour tous les immeubles, quelle que soient leur taille (de 2 à plus de 200 lots) ou leur destination (logement, commerce, bureaux, résidences, etc.). Il comprend des prestations forfaitisées, et une liste limitative de prestations supplémentaires « hors forfait ».

Ce « contrat tout sauf » présente plusieurs inconvénients :

  • • Il bride l’innovation :  toute innovation serait dans le forfait,
  • • Il freine la compétitivité,
  • • Il empêche de mettre en place les services spécifiques que souhaiteraient les copropriétaires puisque la liste des prestations annexe est limitative
  • • Il n’apporte aucune visibilité sur les objectifs des travaux planifiés pour maitriser les charges.
  • Il ne favorise la maîtrise de l’ingénierie financière pourtant indispensable pour financer le plan de charges.

Le syndic est un chef de projet, un assistant à maîtrise d’ouvrage ; il sait mobiliser les compétences, effectuer les appels d’offres, analyser les devis dans un souci d’économies et d’efficacité. Or le montage de projets n’est même pas prévu dans le contrat-type.

  • > Etablir un contrat-socle (et non pas un contrat-type) comprenant des éléments communs à toutes les copropriétés ; et laissant une marge d’adaptation selon les spécificités de l’immeuble et les demandes des copropriétaires.

 

 

GLOSSAIRE : des repères communs

 

Propriétaire et copropriété :  deux catégories de « propriétaires » distincts :

  • • Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
  • • Les COPROPRIETAIRES

Lorsqu’un texte vise les « propriétaires » sans précision, son application en copropriété entraîne l’application d’une grille d’analyse et une série de questions que l’on peut résumer ainsi :

    • • Obligation du SYNDICAT ou de CHAQUE COPROPRIETAIRE ?
    • • Partie commune, ou partie privative ?
    • • Équipement commun ou équipement individuel?
    • • Charge commune générale (à l’ensemble des copropriétaires), ou charge spéciale (de quelques-uns)

 

Syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété, conseil syndical

  • • SYNDICADES COPROPRIÉTAIRES : l’ensemble des copropriétaires. Il a la personnalité morale.
  • • SYNDIDE COPROPRIÉ : il représente le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES. Il est élu par l’assemblée
  • • CONSEIL SYNDICAL : copropriétaires élus, chargés d’assister le syndic et de contrôler sa gestion
  • • ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES : organe de décision du Syndicat des copropriétaires

Le Syndicat a la personnalité morale. Le Conseil syndical ne l’a pas. Le Syndic exécute les décisions prises par l’AG et par le Conseil syndical.

 

F.A.Q.

ASSEMBLEES GENERALES

    • • Les lois successives ont conduit, dans la pratique, à un ordre du jour obligatoire qui comporte plus de 100 résolutions et sous-résolutions. C’est complexe, décourageant, et provoque l’absentéisme.
    • • Le délai légal de convocation de 21 jours est porté, en pratique, jusqu’à 2 mois, pour tenir compte des délais d’acheminement postaux et du droit de rétractation de 15 jours en cas d’option pour une délivrance par recommandé électronique.
    • • 25% des ressources des cabinets de syndics sont donc consacrées à la tenue des assemblées générales, qui sont certes majeures pour la prise de décision, mais qui est sont des réunions très formelles et obligatoires que les copropriétaires n’apprécient guère.
    • Les copropriétaires se demandent : « Une assemblée générale, pour quoi faire ? Quels sont mes droits de vote ? Quelle est ma responsabilité ? ». Les textes sont protecteurs mais complexes pour tout primo-accédant.

APPELS DE FOND

  • • Lorsqu’on effectue un paiement au Syndic, on ne paye pas le syndic mais les charges de copropriété (charges, travaux etc.) en application des budgets votés par l’AG.

COMPTABILITÉ

    • La copropriété est soumise à des règles comptables spécifiques, avec cinq annexes dont le format est normalisé. C’est obligatoire. Ce n’est pas le choix du syndic.

COMPTE BANCAIRE

    • La loi oblige – sauf exception- à ouvrir deux comptes en banque : un compte courant (« compte séparé »), et un compte épargne (« fond travaux »). Ce n’est pas la volonté du syndic, c’est la loi.

RECOUVREMENT DES CHARGES IMPAYÉES

    • Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas ses appels de fonds, il met l’équilibre du syndicat en danger, car les charges (chauffage collectif, eau, gardiennage, entretien, ascenseurs etc.) doivent être réglées à date. Le syndic doit donc être réactif pour enclencher des mesures de recouvrement à l’encontre des débiteurs. Il agit dans l’intérêt de tous, pourquoi le lui reprocher ?

SYNDIC : MANDAT OU PRESTATION DE SERVICES ?

    • Le contrat de syndic est un contrat « de mandat » : le syndic représente et agit « pour le compte de ». Ce n’est pas un contrat de prestation de service. Il est conclu entre le SYNDIC et le SYNDICAT, et non pas entre le SYNDIC et CHAQUE COPROPRIÉTAIRE. C’est la loi. C’est une source de grande confusion, car les copropriétaires ont le sentiment qu’ils sont liés individuellement au syndic, ce qui est faux.

     

www.unis-immo.fr

 

Contacts UNIS Service Communication : communication@unis-immo.fr

Céline CHEVÉ-ROUXEL : 01 55 32 01 10 - Christophe MAURISSET LATOUR : 01 55 32 01 06

 

Cristina de GABRIAC : 00 33 (0)6 16 24 80 88 cdg.degabriac@gmail.com

 

 

 

 


 

INVITATION des COPROPRIETAIRES à SOLUCOP Quels sont les cabinets de SYNDICS qui invitent le plus grand nombre de copropriétaires au salon ?

Suite au salon 2017 nous remercions tout particulièrement :

SAFI

CABINET DALBERA

FONCIA MASSENA

CABINET LVS